Untervermietung: Wann darf der Vermieter ablehnen?
Ein Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung der Mietwohnung verweigern, wenn der Mieter ihm nicht genügend Informationen über den Untermieter gibt. Ein Vermerk im Mietvertrag, dass der Mieter keine Untervermietung beabsichtigt, hat dagegen keine Auswirkungen. Dies geht laut Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.
Worum ging es bei Gericht?
Ein Mann hatte in München eine Zweizimmerwohnung gemietet. Die Miete für die 54 Quadratmeter lag bei rund 860 Euro. Im Mietvertrag war vermerkt, dass der Mieter nicht die Absicht habe, Untermieter aufzunehmen. Nach einiger Zeit fing er an, während der Woche in Baden-Württemberg zu arbeiten und verlangte von seinem Vermieter nun die Erlaubnis, ein Zimmer unterzuvermieten. Der Vermieter forderte nähere Informationen über den Untermieter an, die er auch bekam. Zusätzlich setzte ihm der Mieter eine Frist für die Erteilung der Erlaubnis und verlängerte diese auch noch einmal. Zwar erteilte der Vermieter die Genehmigung für zwei Jahre, der Untermieter war jedoch inzwischen abgesprungen. Nach den zwei Jahren bat der Mieter um die Verlängerung der Erlaubnis. Wieder verlangte der Vermieter Informationen über den Untermieter sowie Angaben zur Höhe der Untermiete. Der Mieter teilte ihm mit, dass es sich um eine 50- bis 55-jährige Hausfrau mit festem Einkommen handelte, die ein Zimmer für 400 Euro mieten wollte und gab ihren Namen und ihre Adresse an. Der Vermieter lehnte ab. Daraufhin verklagte der Mieter ihn auf Schadenersatz wegen der entgangenen Untermiete bei beiden Untermietern. Auch beim ersten Mal habe er durch die Verzögerungen und Nachfragen schon nicht untervermieten können.
Das Urteil
Das Gericht gestand dem Mieter zu, dass er wegen seines auswärtigen Arbeitsplatzes ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. „Vom Gesetz her war der Mieter daher berechtigt, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen“, erklärt Michaela Rassat. „Zwar berief sich der Vermieter darauf, dass die Untervermietung im Mietvertrag ausgeschlossen sei. Damit kam er aber vor Gericht nicht durch. Denn die gesetzliche Regelung zur Untervermietung besagt, dass der Mietvertrag ausdrücklich nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden darf.“ Trotzdem sprach das Gericht dem Mieter keinen Schadenersatz zu: Bei der ersten geplanten Untervermietung habe der Vermieter die Erlaubnis ja noch innerhalb der vom Mieter selbst gesetzten und verlängerten Frist erteilt. Beim zweiten Mal lagen dem Vermieter nicht genug Informationen über die Untermieterin vor. „Dem Gericht zufolge hat der Vermieter das Recht, zumindest den Namen des Untermieters, dessen Geburtsdatum, die letzte Anschrift sowie die ausgeübte berufliche Tätigkeit zu erfahren. Nur dann kann er prüfen, ob Gründe vorliegen, aus denen er diesen Untermieter ablehnen darf“, erklärt Michaela Rassat. „Diese Informationen lagen dem Vermieter nicht vollständig vor, daher musste er keine Erlaubnis erteilen.“ Das Gericht stellte darüber hinaus bei der Zeugenaussage der potenziellen Untermieterin fest, dass mit ihr nicht 400, sondern 300 Euro im Monat vereinbart waren. Der Mieter war daher bei der Berechnung seines Schadenersatzes zu großzügig gewesen und hatte falsche Angaben gemacht.
Was bedeutet das für Mieter?
Das Gesetz gesteht dem Mieter zu, eine Erlaubnis zur Untervermietung für einen Teil der Wohnung zu verlangen, wenn er dafür gute Gründe hat – wie hier die berufliche Auswärtstätigkeit. Er muss aber trotzdem dem Vermieter nähere Informationen über den Untermieter mitteilen. Der Vermieter darf diesen ablehnen, wenn es an der Person des Untermieters etwas auszusetzen gibt. „Bekommt der Vermieter nicht genug Informationen, darf er die Untervermietungserlaubnis ebenfalls verweigern“, fasst die Rechtsexpertin zusammen.
Amtsgericht München, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az. 425 C 4118/19
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