Rechtliche Idee – Warum steigende Preise für Immobilien Folge des Marktes sind – Wie clevere modulare Nutzungsstrategien eine größere Verdichtung schaffen – von Thomas Friese, Projektentwickler in Oldenburg und Berlin
Die politische Debatte zeigt: In den vergangenen zehn Jahren sind die Baulandpreise im bundesweiten Durchschnitt um 50 Prozent gestiegen (das ergibt sich aus dem Bericht der Bauland Kommission 2019) und die Grundstückspreise in den Metropolen haben sich sogar fast verdreifacht. Treibender Faktor ist ein sich immer schneller drehendes Karussell von Immobilienkäufen und -verkäufen. Im Jahr 2018 wurden auf diese Weise 269 Milliarden Euro umgesetzt, 13 Prozent mehr als im Vorjahr, mehr als doppelt so viel wie zehn Jahre zuvor, der größte Teil davon mit Wohnimmobilien (Immobilienmarktbericht Deutschland 2019). Die steigenden Investitionen in „Betongold“ tragen mit dazu bei, dass die Mieten ungebrochen steigen und die Attraktivität der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen als Geschäftsmodell zunimmt. Allein in Berlin sind in nur fünf Jahren (2015-2019) 72.629 Mietwohnungen in Wohneigentum umgewandelt worden.
Ansatz mehr Verdichtung, clevere Nutzungsstrategien und Bauland
Die Mobilisierung von Grundstücken für den Wohnungsbau stockt, sodass leider auf den Flächen die dringend benötigten bezahlbaren Wohnungen, Gewerberäume oder Räume für soziale oder kulturelle Nutzungen nicht entstehen können. Kaufmännisch gesehen, muss eine Investition in Grundeigentum sinnvoll bleiben. Ein Mietendeckel aber greift nachträglich in die Marktwirtschaft ein. Hinzu kommt, dass ein Großteil von Wohnungen und Häusern in den Händen von privaten Investoren sind, die durch nachträgliche Maßnahmen unter Umständen selbst in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Personen, die wirtschaftlich bedürftig sind, benötigen staatliche Zuwendung, wie zum Beispiel Wohngeld. Die Politik sollte die Verwaltung stärken und Baulandflächen ausweisen. Durch diese Maßnahmen würde sich der Wohnungsmarkt automatisch entspannen. Die große energetische Sanierung des Altbestandes aufgrund des Green Deals der Europäischen Union in den nächsten Jahren gibt im übrigen Gelegenheit, clevere modulare Nutzungsstrategien zu schaffen und eine größere Verdichtung vorzunehmen.
Nachhaltiges Bauen realisieren – Thomas Friese
Nachhaltige Städte und Gemeinden werden durch eine integrierte Stadtentwicklungspolitik ermöglicht. Die Grundlage dafür bildet die 2007 von den jeweiligen Fachministern der EU-Mitgliedstaaten beschlossene „Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt“, diese beinhaltet den Umbau der Wirtschaft zu einer Kreislaufwirtschaft. Diese wiederum bedeutet Wachstum und Wohlstand im Einklang mit der Natur. Dies ist nur mit einer nachhaltigen und inklusiven Wachstumsstrategie möglich, deren Strategie sowohl auf eine Erholung der Wirtschaft und die Sicherung von Arbeitsplätzen, als auch auf den sozialen Zusammenhalt in Europa zielt. Hierbei sollen der Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft auf der Grundlage des sogenannten „European Green Deal“ und die digitale Transformation eine wesentliche Rolle einnehmen. Im Dezember 2019 verabschiedete die Europäische Kommission mit dem „European Green Deal“ eine Idee zum Umbau der Wirtschaft. Nichts weniger als einen Wechsel hin zur Nachhaltigkeit. Ziel ist eine EU mit einer fairen und wohlhabenden Gesellschaft, die in einer modernen, ressourceneffizienten und wettbewerbsfähigen Wirtschaft florieren kann. Im Jahr 2050 sollen keine Netto-Treibhausgasemissionen mehr freigesetzt werden und das Wirtschaftswachstum von der Ressourcennutzung abgekoppelt sein. Europa macht Ernst mit den Herausforderungen des globalen Pariser Vertrages zum Umweltschutz vom 12. Dezember 2015. An diesem historischen Tag beschlossen 197 Staaten der Erde ambitionierte Klimaschutzziele.
Energetische Sanierung in den nächsten Jahren – Auswirkungen auf das Bauen, Sanieren und Wohnen
Die Nationale Stadtentwicklungspolitik und ihre Programme unterstützen die Kommunen darin, ihre Entwicklung sozial, ökologisch und ökonomisch nachhaltig zu gestalten. Ziel ist es, eine am Gemeinwohl orientierte, resiliente Stadtentwicklung umzusetzen und förderliche Governancestrukturen zu schaffen. Wichtigstes Instrument ist dabei die Städtebauförderung, die darauf ausgerichtet ist, Städte und Gemeinden als Wirtschafts-, Kultur- und Wohnstandorte zu stärken. Zudem unterstützt sie den sozialen Zusammenhalt und die Integration aller Bevölkerungsgruppen und trägt zum Klima- und Umweltschutz bei. Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung strebt die Politik unter dem Blickwinkel der Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnisse einen Ausgleich zwischen städtischen Ballungszentren und ländlichen Räumen an, sodass vorhandene Ressourcen effizienter genutzt und städtische Ballungszentren vor Überforderung geschützt werden.
Nachhaltiges Bauen
Nachhaltiges Bauen leistet neben der nationalen Stadtentwicklungspolitik einen Beitrag zur Umwelt und das Klima. Gleichzeitig sichert es die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum und vereint dabei auch den soziokulturellen Aspekt mit der ökologischen und energetischen Verträglichkeit, sowie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Die Anforderungen an nachhaltiges Bauen umfassen Energieeffizienz, umwelt- und klimagerechtes Bauen und Ressourcenschonung, sowie Nutzung von nachwachsenden Rohstoffen und Rezyklaten. Darüber hinaus unterstützt es die Reduzierung des Flächenverbrauchs, barrierefreies Bauen auch vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung, die nachhaltige Beschaffung von Produkten und Dienstleistungen einschließlich der Einhaltung von Menschenrechten sowie die Sicherung von Gesundheit und Nutzungskomfort. All diese Anforderungen bedürfen einer ressort- und sektorenübergreifenden Herangehensweise. Der Erfolg von Unternehmen, die sich diesen Herausforderungen stellen und selber eine Transformation betreiben, ist angesichts der Milliarden Investitionen absehbar.
V.i.S.d.P.:
Thomas Friese
Projektentwickler & Immobilienexperte
Über Thomas Friese:
Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.
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