Ein Haus oder Grundstück darf von jemandem mit Nießbrauchrecht bewohnt und genutzt werden, obwohl derjenige nicht der Eigentümer ist. Besonders gefragt ist das Recht bei Menschen, die Ihr Eigenheim zu Lebenszeiten an ihre Kinder übertragen wollen. Wer seine Immobilie an die Nachkommen verschenken möchte, kann mit Hilfe dieser Methode möglicherweise steuerliche Vorteile einräumen.
Beim Nießbrauch hat eine Person das Recht eine Immobilie zu nutzen wie der Eigentümer. Die Ausnahme dabei ist, dass derjenige die Immobilie nicht mutwillig beschädigen oder verkaufen darf. Das Recht entsteht durch einen Vertrag, der von einem Notar beglaubigt werden muss. Danach wird die Regelung in das Grundbuch eingetragen.
Modelle
Es lässt sich zwischen verschiedenen Nießbrauch-Modellen unterscheiden. Jedes Modell führt andere erbliche und steuerliche Konsequenzen mit sich.
Zuwendungsnießbrauch
Der Eigentümer wechselt nicht, dieser räumt jedoch ein Nießbrauchrecht ein.
Vorbehaltsnießbrauch
Die Immobilie wechselt den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt.
Nachrangiger Nießbrauch
Ein Nießbrauchrecht wird dem Eigentümer eingeräumt. Es wird festgelegt, auf wen das Recht übergeht, sobald der Nutzer stirbt.
Quotennießbrauch
Das Nutzungsrecht ist nur auf einen Teil des Gegenstandes beschränkt.
Bruchteilnießbrauch
Beschränkt sich nur auf einen Miteigentumsanteil z.B. bei einer Immobilie mit mehreren Eigentümern, nur auf den Teil, der dem Nießbraucher gehört.
In welchen Fällen ist Nießbrauch sinnvoll?
Jemandem das Recht einzuräumen, kann verschiedene Gründe haben.
Der Hauptsächliche Grund ist: Wenn die Immobilie an die eigenen Nachkommen weitergegeben werden soll, kann das steuerliche Vorteile (Steuern sparen) mit sich führen. Der Anwender darf die von Ihm genutzte Sache nicht verkaufen, verfügt aber über einige Vorteile. Die Ihm übertragenen Wohnung darf er weitervermieten und die Miete behalten. Dies kann vertraglich geänderte werden.
Der Schenkende kann weiterhin aus dem Eigentum profitieren, sobald der neue Eigentümer Ihm das Recht eingeräumt hat. Die Parteien, die einen Vertrag über Nießbrauch abschließen, sollten viel Vertrauen zueinander haben. Der Anwender verfügt über die volle Nutzungsgewalt über das fremde Eigentum.
Unterschied zum Wohnrecht
Nießbraucher haben mehr Rechte als beim Wohnrecht. Das lebenslange Wohnrecht beschränkt sich nur auf das Wohnen. Beim Nießbrauch muss der Nutzer nicht einmal selbst in der Immobilie Wohnen. Er darf die Wohnung weitervermieten und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung selbst behalten, sofern vorher im Vertag nichts anderes festgelegt wurde.
Wann endet das Nießbrauchrecht?
In der Regel endet der Gebrauch dann, wenn der Nutzer verstirbt. Doch nicht automatisch wird es für das ganze Leben ausgemacht. Die Länge des Rechtes kann festgelegt werden. Außerdem kann die Anordnung bei einem beidseitigen Einvernehmen gelöscht werden.
Beide Seiten müssen einen Verzicht auf den Nießbrauch erklären. Die Löschungsbewilligung muss daraufhin notariell beglaubigt werden und an das Grundbuchamt weitergegeben werden. Sobald dies geschehen ist, ist die Löschung erst abgeschlossen. Die Rechte an die Immobilie gehen alle an den Eigentümer.
Oftmals wird eine Immobilie verschenkt, um einen Familienangehörigen abzusichern. Daher endet der Nießbrauch meist, wenn der Benutzer verstirbt. Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt, dass das Recht nicht übertragbar ist. Es kann aus diesem Grund nicht vererbt, verkauf oder verschenkt werden.
Was muss beim Hauskauf beachtet werden?
Wer sich für ein Haus mit Nießbrauchrecht interessiert, sollte sich dabei gut mit dem Thema auseinandersetzen. Wenn eine Immobilie verkauft wird, spielt das für das Nießbrauchrecht keine Rolle. Es bleibt bestehen und wird damit nicht beendet. Ein Experte für Immobilienrecht sollte beauftragt werden z.B. ein Fachanwalt. Zudem muss der Kaufpreis richtig eingeschätzt werden. Der Wert des Nießbrauchs beeinflusst nämlich stark den Kaufpreis.
Der Kaufpreis wird von unerfahrenen Personen oft falsch eingeschätzt. Sie können den Preis nicht mit anderen Objekten vergleichen. Auch der Wert vom Nießbrauchrecht kann von Laien nur schwer bewertet werden. Es lohnt sich, Hilfe von einem Experten in Anspruch zu nehmen, da einige wichtige Faktoren aufkommen, die bewertet werden müssen.
Ist das Recht befristet oder lebenslang?
Sollte das Recht lebenslang eingeräumt worden sein, so kann der Käufer nicht wissen, wann eine Selbstnutzung oder Vermietung möglich sein wird.
Der Wiederverkauf der Immobilie wird sich schwerer gestalten, als der ohne ein Nießbrauchrecht. Die Finanzierungsmöglichkeiten werden dabei auch eingeschränkt.
Welche Rechte hat der Eigentümer?
Der Eigentümer einer Sache, kann die Nutzung des Nießbrauchrechts begrenzen. Dabei müssen alle Bestimmungen vertraglich niedergeschrieben werden und vom Nutzer angenommen werden. Es können dann z.B. Räume eines Hauses ausgeschlossen werden.
Weitere Beschränkungen, die in den Vertrag niedergeschrieben werden, sind unter anderem eine zeitliche Begrenzung oder Bedingungen zur Löschung des Vertrags. Eigentümer sollten sich sicher bei dem Ausstellen eines Nießbrauchrechts sein. Es rät sich Hilfe von einem Anwalt zu holen, der Sie über die Risiken aufklärt.
Vorteile
-Das Recht kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden
-Eine Person kann Nutzungsrechte an eine Sache vom Eigentümer bekommen
-Der Anwender hat das Recht auf die Nutzung und die Erwirtschaftung von Erträgen
-Erbschaftssteuer lässt sich umgehen
Nachteile
-Viele Rechte finden beim Nießbrauch Anwendung, daher ist es sehr komplex und nicht immer verständlich für den Laien
-Der Vertrag kann nicht einfach aufgelöst werden.
-Anwender haben fast alle Rechte wie der Eigentümer
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