– wenig nachgedacht und am Ziel vorbei
– Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen in Zukunft der Schriftform
– Maklerkosten sollen auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden
– Makler tragen das Provisionsrisiko
– Verbraucher können unter Umständen gezahlte Provision zurückfordern
Siegburg, 21. Januar 2021
Neuregelungen im Maklerrecht
Maklerverträge über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über Einfamilienhäuser und Wohnungen bedürfen in Zukunft der Schriftform. Wenn der Käufer ein Verbraucher ist, sind die Maklerkosten grundsätzlich zwischen Verkäufer und Käufer hälftig zu teilen. Der Makler kann seine Provisionsansprüche zukünftig nicht mehr auf den Käufer z.B. im Rahmen des notariellen Kaufvertrages abwälzen: sondern allenfalls in Höhe der Hälfte des Anspruches der Provision, die mit dem Verkäufer vereinbart wurde. Marc Gericke, aus der Siegburger Anwaltskanzlei Göddecke, erklärt außerdem, dass dies nur gilt, wenn der Makler nachweist, dass der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Zahlung der Provision nachgekommen ist. Die entsprechenden Regelungen gelten seit dem 23.12.2020.
Klingt kompliziert – ist es auch
Was kompliziert klingt, ist es auch tatsächlich. Der Immobilienmakler muss unbedingt aufpassen. Wer hier formell nachlässig agiert, riskiert, dass er umsonst gearbeitet hat. Damit der Makler seinen Provisionsanspruch sichert, wird er sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag in Schriftform schließen müssen. Zwar reicht dafür eine eMail oder auch Fax aus, doch ist gerade für Verkäufer von solchen Objekten bisher die Gewohnheit, dass der Makler vom Käufer bezahlt wird. Insbesondere dann, wenn der Verkäufer auch noch einen Teil der Provision zahlen muss, werden Verkäufer mit Unverständnis reagieren. Die bisherige Praxis, erst beim Notar im Kaufvertrag zu regeln, dass der Käufer die Maklerprovision zahlt bzw. sich befreiend zur Schuldübernahme verpflichtet, ist nicht mehr zulässig.
Makler tragen Risiko
Will der Verkäufer die Provision nicht zahlen, erhält der Makler auch vom Käufer kein Geld, wenn er mit dem Erwerber nicht ebenfalls einen Vertrag hat. Schwierig dürfte es für Makler werden, die vor dem Stichtag 23.12.2020 eine Vermittlung angefangen, aber noch nicht beendet haben. Dem Einwand im Gesetzgebungsverfahren, dass der Makler damit das Insolvenzrisiko des Verkäufers trage, wurde bewusst nicht Rechnung getragen.
Sollte der Verkäufer nicht zur Zahlung einer Provision bereit sein, geht der Makler mit der Annahme des Auftrages ein erhebliches Risiko ein. Wirtschaftlich betrachten ließe sich dies nur dadurch umgehen, dass der Teil der Provision des Verkäufers auf den Kaufpreis draufgeschlagen wird. Anwalt Gericke ist fest überzeugt, faktisch führt das dann zu einer Verteuerung der Immobilie und damit auch der Erwerbskosten bzw. Erwerbsnebenkosten.
Verbraucher können zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern
Dieses Risiko besteht doppelt. Wenn nach der gesetzlichen Neuregelung Provisionen gezahlt wurden, obschon die gesetzlichen Vorgaben zum Zustandekommen des Vertrages (Schriftform) und/oder zur Aufteilung bzw. Fälligkeit der Provision nicht eingehalten wurden, droht hier eventuell die Rückzahlung von bereits geleisteter Provision. Insbesondere da die Übergangsvorschrift zur Anwendbarkeit der neuen Regelungen Interpretationsspielraum zulässt, sind Fälle denkbar, in denen Verbraucher bereits gezahlte Provisionen zurückfordern könnten. Das können schnell mehrere tausend EURO sein.
Hintergrund
Mit der Neuregelung des Maklerrechtes für Verbraucher im Bereich der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser durch die §§ 656a – 656d BGB wollte der Gesetzgeber dem Leitbild des Maklers entsprechen, dass er entweder von beiden Parteien oder vom Verkäufer beauftragt wird und auch so bezahlt wird (Bestellerprinzip).
Kritik an den neuen Vorschriften ist nach Ansicht von Gericke angesagt: Was in der Theorie gut klingt, dürfte in der Praxis aufgrund der Umsetzung zu Problemen führen. Bisher waren es Verkäufer gewöhnt, den Verkaufspreis als „Reinerlös“ zu haben. Das ist nun nicht mehr so. Sie müssen mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen. Das schmälert den Verkaufspreis. Letztlich dürften die gesetzlichen Neuregelungen zu neuen Rechtsstreitigkeiten und zu einer Verteuerung der Immobilien führen.
Weitere Details zur neuen Rechtslage im Maklerrecht auch auf unserer Webseite unter:
https://rechtinfo.de/blog/maklerprovision-2021/
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