Corona – Mietminderung wegen Lockdown
Der erneute Corona-Lockdown trifft viele Gewerbetreibende hart. Ob die behördlich angeordnete Schließung der Geschäfte ein Grund für Mietminderung ist, beurteilen Gerichte unterschiedlich.
Mitten in der Vorweihnachtszeit gehen in den Fußgängerzonen und vielen Geschäften sinnbildlich die Lichter aus. Aufgrund des erneuten Lockdowns wegen der Corona-Pandemie müssen viele Geschäfte geschlossen werden. Mitten in der umsatzträchtigen Vorweihnachtszeit brechen die Einnahmen weg, während die Fixkosten, z.B. für die Mietzahlungen der Gewerberäume, weiterlaufen.
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB kann die Miete dann gemindert werden, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Ob der behördlich angeordnete Lockdown ein Grund für eine Mietminderung darstellt, haben Gerichte bislang unterschiedlich beurteilt, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte.
Als eines der ersten Gerichte entschied das Landgericht Heidelberg mit Urteil vom 30. Juli 2020, dass der Corona-bedingte Lockdown keinen solchen Mangel der Mietsache darstellt (Az.: 5 O 66/20). Pflicht des Vermieters sei es, die Mietsache in einem Zustand zu halten, der ihre vertragsgemäße Nutzung erlaubt. Die behördliche Anordnung Geschäfte zu schließen, um die Ansteckungsgefahr mit dem Corona-Virus zu verringern, habe nichts mit der Beschaffenheit der Mietsache zu tun. Hier trage der Mieter das Risiko. Es liege keine Störung der Geschäftsgrundlage vor und der Mieter habe keinen Anspruch, die Miete zu mindern, so das LG Heidelberg.
Die Landgerichte Zweibrücken, Frankfurt oder Oldenburg sind zu vergleichbaren Urteilen gekommen.
Anders entschied jedoch das Landgericht München mit Urteil vom 22. September 2020 (Az.: 3 O 4495/20). Es entschied, dass Gewerbemieter bei einer behördlichen angeordneten Ladenschließung oder eingeschränkten Nutzung aufgrund der Corona-Pandemie die Miete zum Teil erheblich mindern können. Je nach Ausmaß der Einschränkung könne die Miete um bis zu 80 Prozent gemindert werden.
Auch die Bundesregierung hält eine Mietminderung offenbar für möglich. In dem Bund-Länder-Beschluss vom 13.12.2020 zur Verschärfung der Corona-Maßnahmen heißt es unter Punkt 15: „Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.“ Verhandlungen zwischen Gewerbemietern und Vermietern sollen dadurch vereinfacht werden.
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